Loueur de meublé non professionnel (LMNP) : comment déclarer son activité ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de mettre en location un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Il s’adresse à celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif sans en faire leur activité principale.

Le statut LMNP se distingue par sa souplesse de gestion et une fiscalité allégée. Il permet notamment :

• Des loyers souvent supérieurs à ceux de la location vide ;
• Des baux plus courts et plus flexibles (comme la location saisonnière, par exemple) ;
• Une imposition au régime BIC (micro-BIC ou réel simplifié), avec possibilité de déduire des charges ou d’amortir le bien au régime réel, ce qui peut réduire fortement l’imposition.

Définition et base juridique

Le LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal qui permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité spécifique, distincte de celle de la location nue. Il s’agit d’une activité commerciale relevant du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Le LMNP concerne la location d’un logement meublé, c’est-à-dire équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Pour être éligible, deux conditions doivent être remplies :

• Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 €, ou à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal,
• Le logement doit comporter un minimum de mobilier (11 éléments essentiels sont requis par la loi).

En fonction du montant des recettes, le loueur peut choisir entre deux régimes fiscaux :

• Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts,
• Le régime réel simplifié, permettant de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir le bien.

À qui s’adresse ce régime ?

Le LMNP s’adresse aux particuliers qui souhaitent générer des revenus complémentaires. Ils peuvent ainsi optimiser la fiscalité de leur patrimoine immobilier et investir de manière autonome sans créer de structure professionnelle.

Ce qui ne change pas en 2025

Bien que plusieurs évolutions réglementaires soient prévues en 2025, certains fondamentaux du LMNP restent inchangés.

Équipements obligatoires du logement meublé

Un logement meublé doit permettre une installation immédiate du locataire. Pour cela, la loi impose une liste minimale de 11 équipements à fournir, parmi lesquels :

• Literie avec couette ou couverture,
• Plaques de cuisson, four ou micro-ondes,
• Réfrigérateur avec compartiment congélation,
• Vaisselle en quantité suffisante,
• Table, chaises, étagères, luminaires, ustensiles de cuisine…

Cette exigence garantit une base de confort standardisée pour tout logement loué en meublé.

Souplesse juridique du bail

Le LMNP bénéficie d’une grande souplesse contractuelle, que ce soit pour la location classique (résidence principale) ou saisonnière. En location meublée classique, les conditions sont : un bail est d’une durée de 1 an, reconductible tacitement (ou 9 mois pour les étudiants), un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à deux mois de loyer, des loyers sont généralement 15 à 20 % plus élevés qu’en location nue, en contrepartie de l’ameublement fourni.

Cette flexibilité fait de la location meublée non professionnelle un outil attractif pour les investisseurs souhaitant conjuguer rendement, simplicité de gestion et adaptation à différents profils de locataires.

Déclaration obligatoire en mairie

Depuis les récentes évolutions législatives, toute activité de location meublée touristique (type Airbnb, Abritel, etc.), qu'elle soit ponctuelle ou régulière, doit être déclarée en mairie. Cette formalité, déjà en vigueur dans de nombreuses communes, devient systématiquement obligatoire en 2025.

Le loueur obtient un numéro d’enregistrement (composé de 13 chiffres) auprès de la mairie concernée. Ce numéro doit être mentionné dans toutes les annonces publiées (sites spécialisés, réseaux sociaux, etc.).

Cette mesure vise à lutter contre les abus et à permettre aux collectivités locales de mieux encadrer l’offre locative sur leur territoire. Certaines communes, notamment celles en zone tendue ou à forte pression touristique, vont plus loin en imposant des quotas ou des autorisations préalables de changement d’usage.

Limitation de la durée de location

Une autre nouveauté de 2025 concerne la durée maximale autorisée pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme. Jusqu’ici limitée à 120 jours par an, elle pourra désormais être réduite à 90 jours par an si la commune le décide.

Cette mesure est laissée à l’appréciation des mairies, notamment dans les villes où l’équilibre entre logement principal et location touristique est jugé déséquilibré. Elle concerne exclusivement les locations de courte durée (type Airbnb) sur une résidence principale.

L’objectif est de préserver l’accès au logement permanent pour les résidents, en freinant la transformation excessive des résidences principales en hébergements touristiques saisonniers.

Interdiction ciblée

Certaines zones feront l’objet de restrictions renforcées sur la location meublée non professionnelle. En 2025, les communes les plus touchées par la pénurie de logements peuvent :

• Interdire totalement la location meublée de courte durée dans certains quartiers,
• Exclure les logements sociaux ou conventionnés de toute activité LMNP,
• Conditionner l’autorisation à des critères précis (surface minimale, classement en meublé de tourisme, performance énergétique…).

Ces interdictions ciblées sont décidées au niveau local, via un vote municipal ou une délibération communautaire. Les propriétaires concernés doivent se référer au règlement communal ou intercommunal applicable.

DPE obligatoire dès 2034

Les diagnostics de performance énergétique (DPE) deviennent un critère d’éligibilité essentiel à la location meublée à partir de 2034, mais les premières échéances commencent dès 2025 :

Dès 2025, les logements classés G seront progressivement interdits à la location. La contrainte est plus importante pour tout logement mis à disposition à partir de cette année : les nouvelles locations doivent être classées entre A et E.

À partir du 1er janvier 2034 : pour être proposés à la location touristique (courte durée), les logements devront obligatoirement avoir une étiquette DPE comprise entre A et D.

À défaut, les propriétaires ne pourront pas louer le logement en meublé de tourisme, sauf travaux de rénovation énergétique effectués. En cas de non-conformité, des sanctions financières sont prévues, pouvant aller jusqu’à 5 000 € d’amende.

Cette mesure s’inscrit dans la politique nationale de lutte contre les passoires thermiques et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Fiscalité à la revente

L’une des réformes les plus marquantes de 2025 concerne la fiscalité en cas de revente d’un bien exploité sous le régime LMNP au réel.

Jusqu’alors, les amortissements comptabilisés pour réduire le résultat imposable pendant la durée de détention n’avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value immobilière à la revente. Cela permettait aux investisseurs de cumuler optimisation annuelle et plus-value calculée sur le prix d’achat brut.

À partir de 2025, ces amortissements doivent désormais être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable.

• Cela augmente mécaniquement le montant imposé à la revente,
• Les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux, de 17,2  %, et à l’impôt sur le revenu, de 19 %, selon la durée de détention,
• Les exonérations classiques pour détention longue durée (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) restent valables, mais le gain net est souvent réduit.

Cette réforme réduit l’avantage fiscal global du LMNP au réel sur le long terme, et incite les investisseurs à repenser leur stratégie de détention ou à privilégier d’autres véhicules d’investissement (résidences gérées, SCI, location nue…).

Intégration des amortissements dans la plus‑value à la revente

Un changement majeur entre en vigueur à partir du 15 février 2025 : les amortissements (biens et mobilier) déduits au régime réel doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus‑value imposable lors de la cession du bien (PLF 2025, article 24)

• Avant 2025 : les amortissements réduisaient l’imposition sur les loyers mais n’impactaient pas la plus‑value.
• Après 2025 : ils viennent diminuer la valeur d'acquisition retenue, ce qui augmente le montant de plus‑value taxable.

Exemple

Prix d’achat du bien : 200 000 €

Prix de revente du bien : 300 000 €

Amortissements cumulés : 50 000 €

Ancien calcul : 300 000 - 200 000 = 100 000 € de base imposable

Nouveau calcul : 300 000 - (200 000 - 50 000) = 150 000 € de base imposable

Des cas d’exclusion demeurent : certains investissements comme les résidences étudiantes, seniors, contrats d’apprentissage ou EHPAD peuvent être épargnés par cette règle.

Réforme du régime micro‑BIC (loi Le Meur)

La loi Le Meur introduit une réduction significative des avantages du micro-BIC, particulièrement pour les meublés de tourisme non classés :

• Plafond de chiffre d’affaires réduit à 15 000 € de recettes annuelles (contre 77 700 € auparavant).
• Abattement forfaitaire abaissé à 30 % (contre 50 %) pour les non classés.
• Pour les meublés classés ou longue durée : abattement conservé à 50 %, plafond maintenu à 77 700 €.

Conséquence : au-delà de 15 000 € de recettes en non classé, le régime réel devient souvent fiscalement plus avantageux, malgré sa complexité administrative.

Suppression de la réduction d’impôt liée aux OGA

Depuis la loi de finances 2025, l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) est supprimé : la réduction d’impôt forfaitaire (jusqu’à 915 €) n’est plus applicable. Toutefois, les frais de comptabilité restent déductibles du résultat imposable au réel.

Changements en 2025 pour les auto-entrepreneurs

Pas de société obligatoire

Vous n’avez pas besoin de créer une SARL, EURL ou SAS pour être LMNP. L’activité peut être exercée en votre nom propre (personne physique), via une Entreprise Individuelle (EI) ou une micro-entreprise.

Mais une déclaration d’activité est obligatoire

Depuis 2023, toute activité de location meublée, y compris en LMNP, doit être déclarée sur le site de l’INPI. Vous obtenez ainsi un numéro SIRET et êtes identifié auprès de l’administration fiscale. Enfin, vous choisissez votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).

Le statut LMNP permet de déclarer ses revenus locatifs sous l’un des deux régimes fiscaux suivants : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Le choix entre ces deux options dépend du niveau de revenus, des charges engagées et des objectifs patrimoniaux du propriétaire.

Régime micro-BIC

Le micro-BIC est un régime simplifié, accessible sous conditions de revenus locatifs :

• Un plafond de chiffre d’affaires fixé à 77 700 € par an (ou 15 000 € pour les meublés non classés à partir de 2025, selon la loi Le Meur).
• Un abattement forfaitaire, de 50 % est appliqué sur les revenus bruts (30% si le logement est un meublé de tourisme non classé).
• Aucun justificatif de charges n’est requis, et la déclaration s’effectue via le formulaire 2042 C PRO.

Régime réel

Le régime réel, recommandé dès que les recettes dépassent certains seuils ou que les charges sont significatives, permet de :

• Déduire l’ensemble des charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxes, travaux, etc.
• Amortir le bien immobilier, le mobilier et les équipements (hors terrain), ce qui permet de réduire fortement le résultat imposable.

La déclaration se fait via une liasse fiscale spécifique (formulaire 2031 et annexe 2033), généralement avec l’appui d’un expert-comptable.

À partir de quel niveau opter pour le réel ?

Dès 15 000 € de recettes locatives saisonnières (ou si vos charges dépassent 50 % des revenus bruts), le régime réel devient souvent plus avantageux.

Au-delà de 77 700 €, le micro-BIC n’est plus accessible : le passage au régime réel est automatique.

Faut-il opter pour le régime réel en 2025 ?

Face aux réformes fiscales et à la baisse des abattements du micro-BIC, le régime réel devient encore plus attractif pour de nombreux investisseurs en 2025.

Avantages concrets du régime réel

• Réduction, voire annulation totale de l’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années grâce à l’amortissement.
• Possibilité de reporter les déficits non professionnels sur les années suivantes (sous conditions).
• Plus de maîtrise sur sa fiscalité grâce à une comptabilité détaillée.

Points d'attention

• Le régime réel demande une gestion comptable plus rigoureuse, souvent confiée à un professionnel.
• Il est verrouillé pour 3 ans une fois choisi (renouvelable tacitement), ce qui nécessite une bonne projection à moyen terme.

L’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) est relativement simple à mettre en place, mais elle implique tout de même un certain nombre de démarches obligatoires pour rester en conformité sur les plans juridique et fiscal.

Immatriculation

Depuis le 1er janvier 2023, l’ensemble des formalités liées à la création d’une activité de location meublée, qu’elle soit classique ou saisonnière, doit être réalisé via le guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle), qui remplace les anciens Centres de Formalités des Entreprises (CFE).

Vous devez déclarer le début d’activité en tant que loueur en meublé non professionnel dans un délai de 15 jours suivant la mise en location effective.

Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET, nécessaire pour les déclarations de chiffre d’affaires, le paiement de vos cotisations sociales et la déclaration annuelle de revenus.

Vous obtenez donc un statut de micro-entrepreneur. Lors de l’enregistrement, il convient également de choisir votre régime fiscal : micro-BIC ou réel simplifié.

Vous souhaitez opter pour le régime réel ? L’option peut être exercée au moment de la déclaration d’activité (INPI), ou par courrier ou via votre espace impots.gouv. Cette option est valable pour 3 ans, renouvelable tacitement. Pour en sortir, il faut notifier l’administration dans les délais légaux.

Vous souhaitez faciliter vos démarches administratives ? Le Portail auto-entrepreneur vous accompagne à chaque étape. Avec nous, vous bénéficiez d’une assistance humaine, dédiée à votre dossier !

JE ME LANCE

Déclaration de revenus

• Si vous êtes au micro-BIC :

Vous devez simplement déclarer vos recettes locatives brutes via le formulaire 2042 C PRO, intégré à votre déclaration d’impôt annuelle.

L’administration applique automatiquement l’abattement forfaitaire (30% ou 50 %) et calcule l’impôt sur le revenu sur la base du bénéfice ainsi réduit.

• Si vous êtes au régime réel simplifié :

Vous devez remplir et télétransmettre une liasse fiscale complète, composée principalement des formulaires 2031, 2033-A à 2033-E. Cette déclaration doit être envoyée au plus tard mi-mai de chaque année via un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr, ou par un expert-comptable.

Vous devez également adhérer à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) si vous souhaitez bénéficier de certaines sécurités fiscales (même si la réduction d’impôt a été supprimée en 2025).

Cessation d’activité

En cas d'arrêt de votre activité de location meublée (vente du bien, fin de location, changement de destination…), plusieurs démarches sont à effectuer dans des délais stricts :

• Déclaration de cessation via le portail de l’INPI, dans un délai de 30 jours suivant la fin effective de l’activité.
• Si vous êtes au régime réel, vous devez transmettre une liasse fiscale de cessation d’activité (formulaire 2031 et annexe) dans les 60 jours suivant la déclaration.
• Vous êtes redevable de la Cotisation Économique Territoriale (CET) au prorata temporis, sauf si vos recettes sont inférieures à 5 000 € sur l’année.

Bien que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) soit par défaut exercé en nom propre, différentes formes juridiques peuvent être envisagées en fonction de vos objectifs patrimoniaux, fiscaux ou successoraux. Ce choix peut avoir un impact significatif sur la gestion, la fiscalité et la protection de votre patrimoine personnel.

La location meublée (LMNP) en son nom propre : le choix par défaut

La majorité des investisseurs LMNP exercent en nom propre en tant que micro-entrepreneurs ou entrepreneurs individuels (EI). Ce fonctionnement présente plusieurs avantages :

Les formalités sont simples, seule une déclaration d’activité via le Guichet Unique suffit et il aucun capital social n’est requis pour commencer via ce statut.

La fiscalité est également simple : un auto-entrepreneur déclare chaque mois ou trimestre ce qu’il touche, puis règle ses cotisations sociales.

Les bénéfices sont directement intégrés dans l’impôt sur le revenu du foyer fiscal.

LMNP en EURL ou SARL de famille : une option patrimoniale

Pour des projets structurés ou en vue d’une gestion à long terme, certains investisseurs choisissent de créer une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) ou une SARL de famille. Ces formes sociétales permettent de conserver le régime LMNP tout en offrant une plus grande sécurité juridique et une souplesse fiscale.

Avantages de l’EURL ou de la SARL de famille :

• Responsabilité limitée aux apports : votre patrimoine personnel est protégé,
• Transmission facilitée : possibilité d’intégrer les enfants dans le capital d’une SARL de famille pour anticiper une succession,
• Maintien du régime des BIC : en optant pour l’impôt sur le revenu (IR), vous continuez à bénéficier des amortissements comme en nom propre,
• Souplesse dans la répartition des bénéfices (dans la SARL de famille).

Ces structures demandent plus de formalisme (statuts, assemblées, dépôt des comptes…), mais peuvent s’avérer pertinentes dans une logique patrimoniale ou de détention multiple de biens.

SCI : attention à l’incompatibilité

La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent utilisée en immobilier locatif, mais elle n’est pas adaptée à la location meublée régulière. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, incompatible avec la location meublée (BIC).

Si plus de 10 % de l’activité de la SCI est meublée, la société devient automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui change radicalement le traitement fiscal (plus d’amortissements déductibles, plus de plus-value des particuliers, etc.).

Si vous souhaitez pratiquer la location meublée au sein d’une société, privilégiez une SASU, une SARL de famille ou une EURL à l’IR, et non une SCI.

Testez la rentabilité avant de vous lancer

Avant même d’acquérir un bien ou de signer un bail, prenez le temps d’établir une simulation financière réaliste :

• Calculez vos charges fixes : crédit, taxe foncière, assurance, frais de gestion, entretien, mobilier, etc.
• Estimez vos revenus locatifs bruts selon le marché local (attention à la saisonnalité).
• Intégrez les amortissements potentiels si vous envisagez le régime réel.
• Vérifiez la rentabilité nette après impôt sur plusieurs années.

Un outil simple comme un tableau Excel ou une plateforme spécialisée suffit pour poser vos chiffres. L’idée est de valider la viabilité de votre projet dès le départ, comme vous le feriez pour un business plan.

Choisissez un régime fiscal adapté à votre profil

• Si vos loyers sont modestes (≤ 15 000 €/an) et que vos charges sont limitées, le micro-BIC est souvent suffisant. Il permet une déclaration simple avec un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés classés).
• En revanche, si vous avez un crédit, du mobilier à amortir ou des charges régulières, le régime réel devient bien plus intéressant fiscalement.

Organisez vos baux avec souplesse et prévoyance

Que vous louiez à des étudiants, à des touristes ou à des actifs en mobilité, pensez à adapter votre contrat de location à votre cible :

• Privilégiez des baux courts et flexibles (1 an, 9 mois pour les étudiants),
• Préparez un état des lieux complet, un inventaire détaillé du mobilier, et prévoyez un dépôt de garantie,
• Anticipez les périodes creuses ou les transitions entre locataires.

Une bonne gestion locative, même artisanale, fait toute la différence sur la durée.

Pensez durabilité : le DPE, un critère stratégique

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient un enjeu central pour tous les bailleurs :

• Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location,
• En 2034, seuls les biens classés de A à D pourront être loués en meublé touristique.

Cela signifie que les logements bien classés (DPE A à D) prendront de la valeur… et que ceux mal classés perdront en attractivité.

Notre conseil : si vous investissez, privilégiez un bien déjà performant ou facilement rénovable. Cela vous évitera des coûts futurs et renforcera la valeur patrimoniale de votre bien.

le LMNP reste un dispositif souple et fiscalement avantageux, avec des nouveautés qui invitent à plus de rigueur (déclaration mairie, DPE, durée).

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de louer un bien meublé avec une fiscalité avantageuse (micro-BIC ou réel). Accessible sans créer de société, il séduit de nombreux investisseurs.

En 2025, plusieurs nouveautés clés :

• Amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente,
• Micro-BIC moins avantageux pour les meublés non classés,
• Déclaration en mairie obligatoire,
• Limite à 120 ou 90 jours par an pour la résidence principale (selon les villes),
• DPE minimum D exigé d’ici 2034 pour la location touristique.

Pour optimiser votre investissement LMNP, privilégiez le régime réel, anticipez la performance énergétique, et faites-vous accompagner si besoin.