Voici les points clefs à retenir pour choisir entre bail professionnel et bail commercial :

Le type d’activité détermine le bail applicable

• Bail commercial : réservé aux activités commerciales, artisanales et industrielles. Il nécessite l’exploitation d’un fonds de commerce et une immatriculation au RCS ou au Répertoire des Métiers.
• Bail professionnel : destiné uniquement aux professions libérales (réglementées ou non), sans exploitation de fonds.

Durée et résiliation : un niveau de protection différent

• Bail commercial : durée minimale de 9 ans, résiliation possible tous les 3 ans pour le locataire (ou à tout moment en cas de retraite/invalidité). Le bailleur ne peut résilier qu’exceptionnellement et doit souvent verser une indemnité d’éviction.
• Bail professionnel : plus souple, durée minimale de 6 ans. Le locataire peut résilier à tout moment (préavis 6 mois). Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à l’échéance.

Loyer : encadrement strict contre liberté contractuelle

• Bail commercial : loyer libre à la signature, puis révision encadrée, plafonnement de principe et hausse limitée à 10 % par an en cas de déplafonnement.
• Bail professionnel : révision uniquement si elle est prévue au contrat, généralement indexée sur l’ILAT.

Le bail commercial offre une forte protection au locataire mais impose un cadre juridique strict.

Le bail professionnel est plus flexible, mais moins protecteur.

Le choix dépend de :

• votre activité,
• votre besoin de stabilité,
• votre rapport au risque financier,
• le type d’occupation des locaux.

Définition et conditions d’application d'un bail commercial

Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) met à disposition un local professionnel ou commercial à un locataire (le preneur). Ce local doit être utilisé pour exploiter un fonds de commerce, industriel ou artisanal.

Dès que les conditions sont réunies, le bail commercial applique automatiquement un ensemble de règles protectrices appelées le statut des baux commerciaux. Ce régime, défini par l’article L145-1 du Code de commerce, concerne « les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité », c’est-à-dire les lieux permettant au commerçant ou artisan d’exercer son activité.

Le mot de l’expert , Tom Denichou : “Le régime du bail commercial regroupe des dispositions d'ordre public, ce qui signifie que certaines règles sont impératives et protègent le locataire, empêchant les parties (bailleur et preneur) d'y déroger par contrat.”

Il s’applique lorsque 4 conditions cumulatives sont réunies :

1. un contrat de bail,
2. un local,
3. un fonds de commerce/artisanat/industrie,
4. une immatriculation au RCS ou au RM.

Le bail commercial est souvent appelé "bail 3-6-9" : il doit durer au moins 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier tous les 3 ans. Il offre notamment un droit au renouvellement très protecteur pour le locataire.

Champ d’application

Le bail commercial concerne les activités :

• commerciales,
• artisanales,
• industrielles.

Il est obligatoire pour certaines professions réglementées (par exemple pour les salons de coiffure).

Pour les activités ambulantes ou sans local fixe, il peut être remplacé par une carte de commerçant ambulant (par exemple pour les food trucks).

Il sert aussi de justificatif pour la domiciliation commerciale : la date du bail doit toujours précéder la date de début d’activité.

Caractéristiques essentielles

Un bail commercial écrit doit contenir notamment :

• l’identité des parties,
• une description précise des locaux,
• la durée du bail (9 ans minimum),
• la clause de destination définissant l’activité autorisée,
• le montant du loyer,
• les annexes obligatoires (DPE, ERP, inventaire des charges…).

Durée et résiliation

La durée minimale du bail commercial est de 9 ans.

Dans un bail commercial, le locataire (preneur) dispose de deux possibilités pour mettre fin au contrat :

• À la fin d’une période triennale, sans avoir à justifier d’un motif particulier. Il doit simplement respecter un préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance de cette période.
• À tout moment, s’il part à la retraite ou s’il est reconnu en situation d’invalidité.

Quant au bailleur, il ne peut utiliser la résiliation triennale que dans des cas très limités. Il peut donner congé uniquement pour l’un des motifs suivants :

• Construire ou reconstruire l’immeuble ;
• Surélever le bâtiment ;
• Réaliser des travaux prescrits ou autorisés par l’administration.

En pratique, ces dispositifs sont rarement utilisés. En effet, s’il met fin au bail pour l’un de ces motifs, le bailleur doit verser au locataire une indemnité d’éviction, ou lui proposer un local de remplacement équivalent pendant la durée des travaux.

Même en offrant un local de remplacement, le bailleur reste redevable d’une indemnité complémentaire, destinée à compenser :

• la privation temporaire de jouissance,
• la baisse éventuelle de valeur du fonds,
• ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation.

Loyer

Au moment de signer le bail, bailleur et locataire fixent librement :

• le montant du loyer initial (généralement basé sur la valeur locative),
• la périodicité du paiement (mensuelle, trimestrielle…),
• et le mode de règlement.

En règle générale, la révision du loyer peut se dérouler tous les 3 ans à l'issue de chaque période. Cette révision est encadrée par la règle du plafonnement :

• l’augmentation doit suivre l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC), ce qui limite les hausses trop importantes.
• Révision triennale ou indexée (ILC/ILAT).
• Plafonnement de principe, sauf exceptions (locaux monovalents, terrains…).
• En cas de déplafonnement, hausse limitée à 10 % par an.

Charges

La loi Pinel a renforcé la transparence dans les baux commerciaux, notamment en imposant au bailleur de fournir un inventaire précis et limité des charges, impôts, taxes et redevances. L’objectif : éviter les abus et clarifier ce qui peut être facturé au locataire.

À ce titre, l’article R145-35 du Code de commerce énumère une liste de dépenses que le bailleur ne peut en aucun cas transférer au locataire. Il s’agit notamment :

• des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil (travaux de structure, toiture, murs porteurs…) ;
• des travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité du local ou de l’immeuble lorsqu’ils relèvent des grosses réparations ;
• des impôts liés à la propriété, comme la contribution économique territoriale (CFE et CVAE), les taxes foncières ou autres taxes de propriété ;
• des honoraires de gestion du bailleur, par exemple pour la gestion des loyers ;
• des charges, impôts, taxes ou travaux concernant des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Toute clause qui mettrait ces dépenses à la charge du locataire est considérée comme nulle et non écrite. Il est donc essentiel de rédiger et de relire la clause de répartition des charges avec beaucoup d’attention.

Renouvellement

Le renouvellement d’un bail commercial peut être demandé par le bailleur ou par le locataire.

Le bailleur propose le renouvellement en donnant congé par commissaire de justice, au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le congé indique généralement le nouveau loyer, qui peut être déplafonné.

Réponses possibles du locataire :

• Silence : renouvellement accepté.
• Acceptation (simple lettre recommandée).
• Acceptation et contestation du loyer : conciliation, puis tribunal si besoin.

Sans action devant le tribunal dans les 2 ans, le bail est renouvelé au loyer précédent.

Le locataire peut demander le renouvellement par commissaire de justice ou lettre recommandée, dans les 6 mois avant la fin du bail ou après.

La demande doit contenir la mention légale informant le bailleur qu’il a 3 mois pour répondre, faute de quoi il est réputé accepter.

Réponses possibles du bailleur :

• Acceptation,
• Refus avec indemnité d’éviction,
• Silence de plus de 3 mois : acceptation tacite.

Le bailleur peut refuser sans indemnité uniquement dans des cas précis (construction, surélévation, travaux prescrits, démolition dans le cadre d’un projet urbain).

Dans les autres situations, il doit verser une indemnité d’éviction, si le locataire :

1. est immatriculé (RCS/RM),
2. exploite le fonds depuis 3 ans,
3. occupe effectivement le local.

Concernant le loyer du bail renouvelé, celui-ci est plafonné et recalculé selon l’indice ILC.

Le déplafonnement est possible si :

• le local, l’activité ou les conditions contractuelles ont changé, ou
• les facteurs locaux de commercialité ont évolué,
• et que la valeur locative varie de plus de 10 %.

Même déplafonné, le loyer ne peut augmenter de plus de 10 % par an.

Définition d'un bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location destiné aux professions libérales réglementées ou non :

• avocats, médecins, psychologues, consultants, architectes, experts-comptables…
• revenus déclarés en BNC.

Il s’applique lorsqu’il n’y a pas d’exploitation d’un fonds commercial. Le statut des baux professionnels est prévu à l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Contrairement au bail commercial, il est très souple : les parties disposent d’une large liberté contractuelle.

Durée et résiliation

Dans le cadre d'un bail professionnel, la durée minimale est de 6 ans. Le renouvellement du bail professionnel est tacite et pour la même durée.

Le bail peut être résilié par le locataire à tout moment avec un préavis de 6 mois. Le bail peut être résilié par le bailleur uniquement à l'échéance.

Dans le cadre d’un bail professionnel, le propriétaire est engagé pour une durée minimale de 6 ans. Une fois ce délai écoulé, il peut choisir de ne pas renouveler le bail, à condition d’en informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

Loyer

Dans un bail professionnel, le montant du loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Le contrat précise également les modalités de paiement : mensuel ou trimestriel, en début ou en fin de période.

La loi n’impose aucune révision automatique du loyer. Toutefois, le bail peut prévoir une clause de révision, généralement indexée sur un indicateur comme :

• l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires),
• ou l’ICC (indice du coût de la construction).

S’il n’existe aucune clause de révision, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail.

Charges, travaux, impôts et taxes

Dans un bail professionnel, la répartition des charges, les modalités de travaux, les impôts et taxes sont fixés librement par les parties. Tout dépend donc de ce qui est prévu dans le contrat.

Si le bail ne précise rien, c’est le propriétaire qui doit assumer :

• les impôts fonciers,
• les assurances de l’immeuble.

En pratique, la plupart des contrats prévoient que les gros travaux restent à la charge du propriétaire, tandis que le locataire prend en charge les petites réparations courantes.

Sous-location et cession

Dans un bail professionnel, le locataire peut sous-louer le local, sauf si le contrat l’interdit. Il doit simplement en informer le propriétaire.

Même en cas de sous-location, le locataire principal reste entièrement responsable vis-à-vis du bailleur : il doit veiller au respect du bail par le sous-locataire et s’assurer du paiement des loyers.

Le locataire peut également céder son bail professionnel, sauf si une clause du contrat prévoit le contraire.

Le bail peut imposer certaines conditions pour cette cession, comme l’accord préalable du bailleur ou l’obligation de formaliser la cession par un acte notarié.

Dans tous les cas, le locataire doit informer le propriétaire lorsqu’il cède son bail.

Si vous êtes micro-entrepreneur et que vous hésitez entre bail commercial et bail professionnel pour votre local, voici une comparaison point par point.

Activités autorisées

Comparons les activités autorisées entre bail professionnel et bail commercial.

Durée et résiliation

Voici les différences entre le bail professionnel et le bail commercial en termes de durée et de conditions de résiliation.

Loyer

Comparons les conditions de loyer entre un bail commercial et un bail professionnel.

Charges

Renouvellement

Sous-location / cession

Pour le locataire

Si vous êtes auto-entrepreneur locataire d’un espace pour votre activité pensez à :

• vérifier son immatriculation,
• anticiper la durée du bail,
• analyser la clause d’indexation,
• négocier les travaux et la répartition des charges

Pour le bailleur

• s’assurer de la conformité légale,
• anticiper le renouvellement,
• rester vigilant au droit au renouvellement.

Pour les deux

• contrôler les diagnostics et annexes,
• prudence avec les baux dérogatoires (requalification après 3 ans),
• se faire accompagner d’un professionnel pour sécuriser le contrat.

Vous avez maintenant toutes les clefs pour choisir le bail qui correspondra à votre local professionnel. Si vous souhaitez vous concentrer sur votre projet plutôt que sur les démarches administratives, confiez-nous la création de votre micro-entreprise !

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Questions fréquentes

Puis-je changer de bail en cours de contrat ?

Si vous avez signé un bail professionnel, vous pouvez résilier le bail à tout moment avec un préavis de 6 mois.

Si vous avez signé un bail commercial, vous pouvez mettre fin au contrat de deux facons :

• À la fin d’une période triennale, sans avoir à justifier d’un motif particulier en respectant un préavis d’au moins 6 mois.
• À tout moment, si vous partez à la retraite ou si vous êtes reconnu en situation d’invalidité.

Que se passe-t-il si je me trompe de bail ?

En tant que locataire, si vous signez un bail professionnel alors que votre activité relève en réalité du bail commercial, la loi donne automatiquement la priorité au statut des baux commerciaux.

Cette requalification peut intervenir :

• à l’initiative du locataire,
• à l’initiative du bailleur,
• ou même via un juge, en cas de litige.

Ainsi,

• Le locataire bénéficie du droit au renouvellement, même si le contrat ne le prévoit pas.
• Le bailleur peut se retrouver bloqué dans une durée minimale de 9 ans.
• Les règles de résiliation, révision du loyer et charges s’appliquent comme dans un bail commercial.

Si un locataire exerce une activité libérale avec un bail commercial, cela ne crée pas d’irrégularité majeure, car il est possible d’opter volontairement pour un bail commercial.

En revanche, si un locataire exerce une activité commerciale ou artisanale avec un bail professionnel, alors :

• le contrat utilisé n’est pas conforme à l’activité,
• certaines clauses peuvent être considérées comme nulles,
• le locataire peut réclamer le statut commercial (et donc le droit au renouvellement, plafonnement du loyer, etc.).

Enfin dans ce cas :

• l’usage des lieux peut être considéré comme non conforme ;
• en cas de contrôle ou de litige, le bailleur pourrait contester l’activité exercée ;
• certaines assurances pourraient refuser d’intervenir.

Qui paie les gros travaux et charges ?

Dans le cadre du bail commercial, le bailleur ne peut en aucun cas transférer au locataire :

• des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil (travaux de structure, toiture, murs porteurs…) ;
• des travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité du local ou de l’immeuble lorsqu’ils relèvent des grosses réparations ;

Dans le cadre du bail professionnel, rien n’est encadré par la loi concernant les travaux. En pratique, la plupart des contrats prévoient que les gros travaux restent à la charge du propriétaire, tandis que le locataire prend en charge les petites réparations courantes.