La location d’un appartement en auto-entrepreneur
Louer un appartement : pourquoi est-ce difficile pour les auto-entrepreneurs ?
La plupart des propriétaires sont particulièrement frileux quand il s’agit de louer un logement à un auto-entrepreneur. Il en va de même pour les banques que vous sollicitez dans le cadre d’un prêt immobilier.
La raison principale est simple : contrairement à un salarié en CDI, le statut de votre activité ne vous assure pas des revenus stables ni pérennes. D’autre part, vous n’avez pas de fiches de paie classiques ni de contrat de travail, prouvant votre stabilité financière.
La plus grande crainte de votre bailleur ? Que vous ne puissiez pas assurer le paiement de votre loyer sur le long terme. Le droit français est en effet très protecteur à l’égard des locataires, même en cas de loyers impayés. Les propriétaires sont par conséquent de plus en plus exigeants et demandent des garanties de plus en plus élevées.
À ce titre, il va donc vous falloir redoubler d’efforts pour prouver votre fiabilité. À vous de jouer pour optimiser vos chances de signer un bail et présenter un dossier solide !
Bon à savoir
Exercer à domicile ou chez vos clients ne vous convient plus et vous aimeriez louer un local dédié à votre activité ? Le statut auto-entrepreneur peut rapidement s’avérer limité pour un bail commercial ou professionnel. En effet, vous ne pouvez pas déduire vos charges professionnelles ! Le passage en société (en EURL ou SASU par exemple) peut alors s’avérer judicieux.
Conseil n° 1 : se tourner vers la location entre particuliers
Dans le cadre de votre recherche d’appartement, vous aurez deux possibilités : trouver une location par le biais d’une agence immobilière ou en contactant directement le propriétaire.
Si vous passez par une agence, il est fort probable que les garanties exigées soient nombreuses et particulièrement strictes pour les auto-entrepreneurs.
Il y a ici deux possibilités :
- L’agence ne gère que la mise en location du bien : sa seule mission est donc de trouver un locataire pour ce logement. Afin de gagner du temps, elle étudie la solvabilité de chaque candidat pour ne présenter que les dossiers les plus solides au propriétaire.
- L’agence assure la gestion complète de l’appartement : en plus de la mise en location, elle encaisse elle-même les loyers avant de les reverser au propriétaire. Dans ce cas, la plupart des agences souscrivent des assurances « loyers impayés » pour se prémunir en cas de locataire défaillant. Elles doivent alors respecter les dispositions de l’assurance, notamment concernant la solvabilité du locataire.
Sans vous couper totalement des agences, vous pouvez donc vous tourner en priorité vers les bailleurs particuliers, qui gèrent eux-mêmes la location de leur bien. S’ils n’ont pas souscrit de garantie loyers impayés, ils disposent en effet de plus de latitude dans le choix de leur locataire. À vous alors de leur prouver que votre auto-entreprise fonctionne bien et qu’un freelance peut lui aussi payer son loyer !
Le saviez-vous ?
Vous pouvez également solliciter un courtier. Cela implique un coût supplémentaire, mais ce professionnel de l’immobilier s’occupera de A à Z de votre recherche d’appartement en location. Constitution du dossier, sélection des logements, appels aux propriétaires ou aux agences, visites… les avantages sont multiples !
Conseil n° 2 : évaluer votre budget mensuel
Vous avez des vues sur un superbe appartement, mais vous vous demandez s’il est dans votre budget ? Voici deux astuces pour prendre la bonne décision.
Optez pour un loyer raisonnable
On vous a probablement déjà dit que vos revenus nets devaient couvrir 3 fois de loyer ? Cette fameuse règle des 33 % n’est aucunement inscrite dans la loi mais semble pourtant gravée dans les pratiques de bailleurs comme dans les banquiers. Il sera donc difficile de contourner ce principe !
Concrètement, cela signifie que vous, locataire, êtes considéré comme solvable dès lors que votre taux d’endettement pour cet appartement n’excède pas 1/3 de vos revenus. Si par exemple, le loyer est de 700 euros, la plupart des agences exigeront que vous présentiez des revenus mensuels s’élevant au moins à 2 100 euros.
Mais là aussi, si le propriétaire est un particulier, vous disposerez d’une marge de manœuvre peut-être plus importante. À vous de négocier le bail tout en restant raisonnable !
Bon à savoir
Idéale pour faire baisser les frais de loyer, la colocation permet de diviser le montant d’une location à parts égales. L’inconvénient ? Vous devrez partager votre espace avec une ou plusieurs personnes. Cette option peut toutefois être une bonne solution de transition.
Listez vos dépenses et vos charges
On ne va pas se mentir, les revenus des freelances, et donc des auto-entrepreneurs, sont par nature fluctuants. Il est ainsi très important d’établir votre budget mensuel :
- Vos dépenses personnelles : alimentation, carburant, mutuelle, assurance pour votre véhicule, loisirs, frais de scolarité si vous avez des enfants, etc.
- Vos charges d’auto-entreprise : cotisations, impôts, achat de matériels, frais de fonctionnement, etc.
Vous disposerez ainsi d’une meilleure visibilité pour évaluer la somme que vous pouvez consacrer à votre appartement (loyer, factures énergétiques, assurances).
En ayant une vision claire de votre budget, vous serez ainsi plus à même d’apporter de réels arguments à un propriétaire hésitant à vous faire signer le bail.
Conseil n° 3 : se renseigner sur les aides
Vous avez peut-être droit à des aides financières de la Caisse d’allocations familiales ! Qu’il s’agisse d’allocations ou de subventions, ces sommes pourront s’ajouter à vos revenus et finir de convaincre un bailleur.
Vous pouvez par exemple faire des simulations directement sur le site de la CAF afin d’évaluer vos droits à l’aide au logement (APL). Si vous êtes déjà allocataire, vos revenus sont normalement déjà renseignés.
La CAF propose également des aides exceptionnelles aux locataires disposant de faibles revenus. Vous pouvez par exemple solliciter le fonds Loca-Pass pour notamment couvrir votre dépôt de garantie, les frais d’agence et / ou le premier mois de loyer.
N’oubliez pas également d’ajouter à vos revenus vos allocations familiales, votre RSA ou la prime d’activité si vous percevez ces aides.
Le saviez-vous ?
Les agences immobilières (ou plutôt leurs assureurs) considèrent parfois que ces allocations ne constituent pas des revenus, car leurs montants peuvent évoluer en fonction de votre situation. Ne vous découragez pas, un bailleur particulier ne sera pas forcément du même avis !
Conseil n° 4 : préparer votre dossier
Vous l’avez probablement constaté par vous-même : le marché immobilier est particulièrement tendu en ce moment et la concurrence est donc rude pour signer un bail. Il y a beaucoup de demandes et peu d’offres de logements. Pour booster vos chances d’être sélectionné, vous avez tout intérêt à préparer votre dossier en amont et avec soin ! Ainsi, vous serez en mesure de le transmettre très rapidement au bailleur ou à l’agence immobilière.
Les pièces justificatives personnelles
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 a fixé la liste des pièces à fournir par un candidat locataire et son éventuel garant :
- Une pièce d'identité en cours de validité (carte d’identité, passeport, permis de conduire)
- Un justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer ou avis de taxe foncière si vous étiez auparavant propriétaire)
- Un ou plusieurs documents attestant de votre activité professionnelle (contrat de travail ou 3 derniers bulletins de salaire pour un salarié en CDD ou CDI)
C’est sur ce dernier point qu’il va vous falloir fournir les bons documents. Une agence immobilière risque en effet de vous demander votre dernier bilan comptable, alors préparez votre réponse !
Les pièces justificatives de votre micro-entreprise
Pour prouver la bonne santé de votre auto-entreprise et son existence effective, vous pouvez donc rassembler les pièces suivantes :
- Un document prouvant l’immatriculation de votre micro-entreprise : certificat d’inscription au répertoire SIRENE (activité libérale), extrait K (commerçant) ou extrait D1 (artisan)
- Votre dernière attestation fiscale, ainsi que votre attestation de chiffre d’affaires pour l’année en cours : ces documents sont disponibles sur votre espace autoentrepreneur.urssaf.fr
- Vos deux derniers avis d’imposition
Ils ont pour objectif de remplacer les fameux bulletins de paie que vous ne pouvez justement pas fournir avec le statut auto-entrepreneur.
Les pièces justificatives de vos revenus
Comme vous n’avez pas de contrat de travail en micro-entreprise, il est également difficile de prouver la pérennité de votre activité. Pour pallier ce manque, vous pouvez joindre à votre dossier :
- Les contrats de prestation de longue durée et les devis que vous avez éventuellement signer avec vos clients
- Le livre de recettes de votre auto-entreprise
- Un tableau de bord de votre gestion financière où vous pouvez indiquer votre chiffre d’affaires, vos charges, vos revenus nets, la trésorerie, votre prévisionnel, etc.
Pensez également à télécharger une attestation de droits CAF, si vous avez le droit aux APL (Aides pour le logement) ou à d’autres allocations.
Avoir un dossier déjà tout prêt vous permettra d’être particulièrement réactif. Les bailleurs demandent en effet généralement toujours les mêmes pièces.
Pour aller plus loin : Nos 10 astuces pour bien gérer votre comptabilité
Bon à savoir
Votre bailleur se pose probablement beaucoup de questions, notamment sur l’origine et la pérennité de vos revenus. Montrez-lui que votre activité est stable et génératrice de chiffre d’affaires. Parlez-lui de votre quotidien, de vos clients, du marché dans lequel vous évoluez. En un mot, trouvez les bons arguments pour le rassurer.
Conseil n° 5 : trouver un garant
Pour les propriétaires « frileux », le garant est le véritable sésame ! Il s’agit d’une personne physique ou morale solvable, pouvant prendre le relais en cas de loyers impayés. C’est donc une véritable sécurité pour le bailleur.
Demander à un proche de se porter garant pour vous n’est pas toujours possible. Cette situation peut même sembler inconfortable, surtout quand on n’a plus 20 ans !
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des alternatives pour vous éviter de solliciter un ami ou un membre de votre famille. Des sociétés spécialisées, comme Garantme, peuvent en effet vous soutenir dans votre recherche de logement. Pour cela, rien de plus simple : créez votre compte et déposez l’ensemble de vos pièces justificatives directement en ligne. Une fois votre dossier traité et validé, Garantme vous transmet un certificat de garantie qu’il vous suffit de joindre à votre dossier de locataire. Les bailleurs seront ainsi rassurés sur votre profil et votre capacité à payer votre loyer tous les mois.
Vous avez désormais toutes les informations pour trouver un appartement avec votre statut auto-entrepreneur. Rappelez-vous, le montage de votre dossier est l’élément central de vos démarches. Bon courage dans vos recherches !
